Beleggen in vastgoed, is dat vast goed..?
Er zijn verschillende manieren om rendement te maken op je vermogen. Beleggen in vastgoed is er maar één van. Koop je vastgoed aan binnen de BV of juist in privé? En waarom? We leggen graag uit waar en waarom(!) het voordeliger beleggen is.
Beleggen in vastgoed is een lange termijn belegging waarmee goede rendementen behaald kunnen worden. De belegger dient zich er niettemin van bewust te zijn dat beleggen in vastgoed en beleggen in het algemeen, bepaalde risico’s met zich meebrengt. De waarde van de belegging kan zowel stijgen als dalen.
Het is mogelijk dat bij inkoop de belegger minder terugkrijgt dan door hem is ingelegd. Dit kan liggen aan de kosten, maar vaker aan het verschil tussen inkoop en verkoopprijs.
Het is van belang dat de belegger zich (al dan niet met behulp van een financieel adviseur) een goed en gefundeerd oordeel vormt of het beleggen in vastgoed. Hierbij is het belangrijk dat het vastgoedfonds in zijn persoonlijke financiële situatie past.
Bij het beleggen in vastgoed spelen in ieder geval de volgende risico’s:
Marcel geeft uitstekend pensioenadvies en je hebt snel een warm gesprek met hem. Verder is hij uiterst vakkundig en hij weet complexe zaken eenvoudig uit te leggen.
Liquiditeitsrisico bij beleggen in vastgoed
Het liquiditeitsrisico geeft aan hoe gemakkelijk de belegger een belegging kan kopen of opnieuw verkopen zonder aanzienlijk verlies. Indien de markt weinig liquide is (lees er zijn weinig tot geen kopers/verkopers actief in de handel van de belegging), zal de verkoop van de belegging haar prijs aanzienlijk doen dalen. We bedoelen hiermee eigenlijk dat de spread tussen de aankoop- en verkoopprijs groot is. Aangezien particulieren meestal beleggingen in vastgoed aankopen met het doel ze lang te behouden, blijft dit risico doorgaans redelijk beperkt. Echter in tijden dat meerdere deelnemers de belegging wensen te verkopen of te kopen zal de prijs vaak een speelbal worden van wat de gek er voor geeft dan wel wat de gek er voor vraagt.
Rendementsrisico
Het risico bestaat dat de rendementen op vastgoed tegenvallen. Het rendement kan beter maar ook slechter uitvallen dan het in het verleden. Echter is dit mede afhankelijk van de keuzes van de beheerder gemaakt binnen het kader van het beleggingsbeleid. Indien de (interim)dividenduitkeringen hoger zijn dan het beleggingsrendement, zal de intrinsieke waarde van de Certificaten dalen.
Marktrisico
De waardeontwikkeling en de rentabiliteit van het vastgoed is bepaald door het klimaat op de vastgoedmarkt en de economische omstandigheden in het algemeen. Het verspreiden van de beleggingsportefeuille naar soort vastgoed en locatie kan dit risico zoveel mogelijk beperken. Het fixeren van de rente op middellange en langer termijn zorgt er ook voor dat risico’s zijn beperkt.
Verhuur- en leegstandrisico
Door het niet verlengen van huurcontracten of het faillissement van de huurder, kan tijdelijk leegstand ontstaan. Bovendien is het ook mogelijk dat bij wederverhuur een lager huuropbrengst is gerealiseerd. Door zorgvuldig onderzoek te doen naar de solvabiliteit en continuïteit van de huurder, wordt dit zo veel mogelijk beperkt. Ook verlaag je het risico door spreiding van de huurders. Tevens is het verstandig om verschillende huurders uit verschillende sectoren te kiezen.
Renterisico bij beleggen in vastgoed
Zolang een deel van het vermogen van het vastgoedfonds is gefinancierd met vreemd vermogen bestaat een renterisico. Indien de beleggingsopbrengst hoger is dan de betaalde rente is sprake van een positief hefboomeffect. Een rentestijging zal dit effect nadelig beïnvloeden. Door het voeren van een actief financieringsbeleid en langjarige financiering overeenkomsten zijn deze nadelige effecten zo veel mogelijk beperkt.
Onderhoudskosten
Het is mogelijk dat onvoorziene onderhoudskosten het rendement drukken. Bij de aankoop van de vastgoedobjecten wordt het pand zorgvuldig geïnspecteerd teneinde dit risico te beperken.
Debiteurenrisico
Ook al heeft de beheerder van een vastgoedbelegging een actief screeningsbeleid ten aanzien van de marktpartijen waarmee het Fonds handelt is het niettemin uit te sluiten dat deze partijen, op enig moment niet aan hun verplichtingen jegens het Fonds kunnen voldoen waardoor het rendement van het Fonds negatief wordt beïnvloed.
Inflatie bij beleggen in vastgoed
Huuropbrengsten, rentelasten en de waarde van het vastgoed zijn afhankelijk van de inflatie. Wanneer de huuropbrengst is geïndexeerd en de rente op de middellange of lange termijn kan worden vastgezet, is een belegging in vastgoed over het algemeen inflatiebestendig. De effecten van inflatie is dan in belangrijke mate geneutraliseerd.
Vastgoed is als onderdeel van de beleggingsportefeuille helemaal niet slecht. Ik adviseer je om rekening te houden met alle punten zoals hierboven beschreven. Ook aan vastgoed kleeft werk en zorg! Alles wat je tijd, aandacht en zorg geeft, groeit! Dat geld voor vastgoed maar ook voor andere zaken!
Bekijk hier onze video over beleggen!
Meer weten? Bel 088-9000 900 of mail naar info@pensioenvizier.nl
